Garantie- und GewährleistungsfristWas tun bei Baumängel
Baumängel und nun wie weiter?
Bei erkennbaren Baumängel ist ein koordiniertes und umsichtiges Handeln gefragt, damit die Garantieansprüche rechtzeitig dem richtigen Baupartner angezeigt und die Nachbesserung der Mängel durchgesetzt werden können.
Vielfach kein einfaches Unterfangen für Bauherren. So muss die Schadensursache bestimmt, den beteiligten Verursachern angezeigt und dabei diverse Fristen bei den Mängelrügen eingehalten werden.
Schadenserkennung
Sobald sich Veränderungen oder Schäden am Gebäude abzeichnen in Form von Feuchtigkeitsspuren, Rissen, Verformungen von Bauteilen oder dgl. sollte die Ursache gesucht werden, damit weitere kostspielige Schäden am Gebäude verhindert werden. In den allermeisten Fällen heilen sich Bauschäden nicht alleine, sondern werde im Lauf der Zeit immer grösser.
Schadensursache
Der Bauexperte informiert sich, falls vorhanden, basierend auf Fotos, Plänen oder Bauverträgen über die Ausgangslage.
An einer visuellen Bestandesaufnahme verschafft er sich einen Überblick über die vorhandenen Schäden.
Falls notwendig, empfiehlt er weitere Untersuchungen, damit die Schadensursache bestimmt werden kann.
Dies können Feuchtigkeitsmessungen, Leckortungen, Sondieröffnungen oder Materialprüfungen sein, damit die Schadensursache eingegrenzt und bestimmt werden kann.
Sanierungskonzept
Basierend auf der Schadensursache erstellt der Experte ein Sanierungskonzept für die notwendigen baulichen Arbeiten und schätzt die Kosten dafür ab. Der Gebäudeeigentümer erhält so eine Entscheidungsgrundlage für die Planung und Umsetzung des weiteren Vorgehens.
Garantieansprüche
Mit den Informationen aus Bauverträgen, Abnahmeprotokollen und Garantiescheinen kann der Baufachmann beurteilen, ob Haftungsansprüche bei Planern oder Unternehmer einzufordern. Wir erstellen korrekte Mängelrügen für die Anzeige der Schäden. Liegen Unternehmergarantiescheinen vor, prüft der Experte, ob Ansprüche bei Versicherungen angemeldet werden.
Sanierungsarbeiten
Der Bauexperte kann bei der Organisation, der Ausführung bis zur Abnahme und Abrechnung der Arbeiten, beratend zur Seite stehen.
Garantiefristen beachten, welche gemäss den Bauverträgen vereinbart wurden.
SIA-Norm 118 Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten – Nach SIA-Norm 118 haftet der Unternehmer dafür, dass sein Werk keine Mängel aufweist. Die Garantiefrist läuft ab dem Tag der Bauabnahme für die Dauer von 2 Jahren. Die Verjährung tritt 5 Jahre nach Bauabnahme des Werkes ein. In den ersten 2 Jahren nach der Abnahme bis zur Garantieabnahme, kann der Bauherr zu jedem Zeitpunkt Mängel rügen, ausser der Schaden vergrössert sich, wenn keine Nachbesserung durch den Unternehmer erfolgt.
Obligationenrecht – Für Mängelhaftung gelten die Bestimmungen des Werkvertrages Art. 367 ff. Das Gesetz kennt keine „Garantiefrist“. Vielmehr bestimmt das Obligationrecht die Mängelrechte des Bauherrn. Der Bauherr muss innerhalb der Verjährungsfrist von 5 Jahren die festgestellten Mängel umgehend, innerhalb 7 Tagen oder je nach dem noch schneller dem Unternehmer und oder Planer anzeigen. Die Beweislast ob ein Mangel vor liegt oder nicht liegt während der gesamten Verjährungsfrist beim Bauherrn. Die Mängelrechte des Bauherrn umfassen die Nachbesserung, die Wandelung oder die Minderung des Werkpreises, je nach Wahl des Bauherrn.
Baumängel - Ansprüche des Bauherrn wenn Mängel nicht behoben werden?
- Ersatzvornahme – Falls der Planer/Unternehmer auf die Ansetzung einer letzten Frist für die Behebung der bemängelten Punkte nicht reagiert, kann man den Mangel durch eine andere Firma beheben lassen auf Kosten des verursachenden Unternehmers. In der Praxis dürfte das Eintreiben der Rechnungssumme beim säumigen Unternehmer schwierig sein.
- Bevorschussung – Gemäss einem Bundesgerichtsurteils haben Bauherren die Möglichkeit sich vom Unternehmer bevorschussen zu Lasten in Höhe der mutmasslichen Schadenssumme, somit der Kosten für die Behebung durch eine Drittfirma. Da besteht die Möglichkeit diese Summe beim Unternehmer mittels Rechnungsstellung, Mahnung und Betreibung einzufordern.
- Rückbehalt – Gemäss aktueller Rechtsprechung und der SIA-Norm 118 ist die Zurückhaltung der mutmasslichen Schadenbehebungssumme plus Umtriebskosten ein zulässiges Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche des Bauherrn.
- Gerichtsverfahren – Baurechtsstreitigkeiten vor dem Richter auszufechten lohnt sich in der Praxis nur bei grösseren Schadenssummen von mehreren 10’000.- Franken. Prozesskosten und Gutachten kosten ansonsten schnell mehr, als bei einen positiven Gerichtsurteil gewonnen wird.
Baumängel jetzt handeln!
Die häufigsten Ursachen von Baumängel sind durchaus bekannt. Eine Studie des Baumeisterverbandes hat ergänzend zu den täglichen Erfahrungen auf den Baustellen mit der Auswertung von diversen Bauprojekten die Problemstellen erfasst.
- 20 % der Baumängel entstehen bereits bei der Planung.
- 60 % der Baumängel betreffen die Wasserdichtigkeit der Gebäudehülle.
- 15 Mängel pro à CHF. 2’500.- pro Wohneinheit entstehen durchschnittlich.
Bauherren können als Besteller oder Käufer einer Immobilie Einfluss auf die Bauqualität und die Verhinderung von Baumängel nehmen. Dies beginnt mit der Auswahl der Baupartner, geht über Kontrolle bei der Bauausführung bis zur Bauabnahme.
- Qualitätskontrollen müssen bereits bei der Bauplanung beginnen.
- Baukontrollen mit Schwerpunkt der Gebäudehülle und der Wasserabdichtungen einplanen.
- Bauabnahmen und Bauteilprüfungen planen und sorgfältig vornehmen.
Rund 8 % der Bauinvestitionen im Hochbau entfallen gemäss Studie auf die Mängelbehebung. Ein rasches koordiniertes Vorgehen ist bei der Feststellung von Mängel zwingend, damit die Garantieansprüche gewahrt und durchgesetzt werden können.
- Mögliche Anzeichen von Baumängel abklären und Verursacher bestimmen.
- Mängelrügen innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen den Verursachern zustellen.
- Durchsetzung von Garantieansprüchen mit dem Beizug eines Baufachmanns oder eines Anwalts durchsetzen.
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