Garantiebeginn Bauabnahme

Garantiefristen – abweichend je nach Vertragsgrundlage:

SIA-Norm 118 Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten – Nach SIA-Norm 118 haftet der Unternehmer dafür, dass sein Werk keine Mängel aufweist. Die Garantiefrist läuft ab dem Tag der Bauabnahme für die Dauer von 2 Jahren. Die Verjährung tritt 5 Jahre nach Bauabnahme des Werkes ein. In den ersten 2 Jahren nach der Abnahme bis zur Garantieabnahme, kann der Bauherr zu jedem Zeitpunkt Mängel rügen, ausser der Schaden vergrössert sich, wenn keine Nachbesserung durch den Unternehmer erfolgt.

Was sind die häufigsten Baumängel?

Die Studie des Baumeisterverbandes aus dem Jahre 2013 hat 505 Gutachten und die quantitative Verteilung der 1337 Baumängel analysiert, die in der nachfolgenden Grafik dargestellt werden.

Baumängel im Baumarkt Schweiz

•    2011 – wurden 41147 Wohnungen, 9338 EFH gebaut
•    21 Mrd. – jährliche Bauinvestition im Hochbau 21 Mrd.
•    8% – der Bauinvestitionen rund 1.636 Mrd. wurden für Mängelbehebung aufgewendet.
•    15 Mängel à 2’500.- CHF. – wurden dabei  ca. pro Wohneinheit gebaut.

Baumängel Schadensursache

•    60% der Mängel betreffen die Wasserdichtigkeit der Gebäudehülle.
•    60% sind Ausführungsmängel, 20% sind Planungsfehler, 6% sind Bauleitungsfehler.

Die Beweislast ob ein Mangel vorliegt oder nicht, liegt die ersten 2 Jahre beim Unternehmer. Nach der Garantieabnahme beim Bauherrn.  Bei Mängeln hat der Unternehmer im Gegensatz zum Obligationenrecht das Recht auf die Nachbesserung seines Mangels, welches ihm vom Bauherrn eingeräumt werden muss. Mit der vertraglichen Vereinbarung der SIA-Norm 118 ändert sich auch betreffend der Rüge- und Garantiefrist einiges zugunsten des Bauherren.

Zwar bleibt die Garantiefrist bei fünf Jahren, aber in den ersten zwei Jahren, der sogenannten Rügefrist, können Mängel jederzeit gerügt werden – also nicht zwingend sofort nach Feststellung des Mangels. Die SIA-Norm 118 muss aber nur angewendet werden, wenn sie in den Verträgen namentlich erwähnt wird.

Rechte des Bauherrn:  

Nachbesserungsrecht  gewähren – Bei jedem Mangel hat der Bauherr zunächst einzig das Recht auf Beseitigung des Mangels durch den Unternehmer zu verlangen. Dies muss innerhalb einer für die Nachbesserungsarbeiten angemessenen Frist geschehen.

Wahlrecht des Bauherrn – Erst wenn der Unternehmer die Mängel nicht innerhalb der vom Bauherrn angesetzten Frist behebt oder sich weigert eine Verbesserung vorzunehmen oder dazu nicht imstande ist, hat der Bauherr die nachfolgenden Rechte zur Auswahl:

Ersatzvornahme – Der Bauherr beharrt auf eine Verbesserung des Werkes. Die Ausführung kann entweder durch den Unternehmer, durch einen Drittunternehmer oder durch den Besteller selbst auf Kosten des Unternehmers erfolgen.

Minderung – Der Bauherr kann eine Minderung des Werklohnes verlangen. Rücktritt –  Ein Rücktritt aus dem Vertrag, der allerdings nur unter gewissen Voraussetzungen möglich ist.

Obligationenrecht

Für Mängelhaftung gelten die Bestimmungen des Werkvertrages Art. 367 ff. Das Gesetz kennt keine „Garantiefrist“. Vielmehr bestimmt das Obligationrecht die Mängelrechte des Bauherrn. Der Bauherr muss innerhalb der Verjährungsfrist von 5 Jahren die festgestellten Mängel umgehend, innerhalb 7 Tagen oder je nach dem noch schneller dem Unternehmer und oder Planer anzeigen. Die Beweislast ob ein Mangel vor liegt oder nicht liegt während der gesamten Verjährungsfrist beim Bauherrn. Die Mängelrechte des Bauherrn umfassen die Nachbesserung, die Wandelung oder die Minderung des Werkpreises, je nach Wahl des Bauherrn.

Rechte des Bauherrn:

Freies Wahlrecht – Der Bauherr kann frei wählen, ob er eine Minderung des Werklohnes oder eine unentgeltliche Verbesserung des Werkes verlangen will, sofern die Verbesserung des annehmbaren Werkes möglich ist und keine übermässigen Kosten verursacht.

Erheblicher Werkmangel – Liegt ein erheblicher Werkmangel vor, das Werk ist unbrauchbar oder sonst wie unannehmbar, kann der Bauherr die Annahme des Werkes verweigern. Bei Verschulden des Unternehmers kann der Bauherr zusätzlich zu seinem Minderungs-, Nachbesserungs- und Wandelungsrecht das Recht, Schadenersatz geltend zu machen.

Bauabnahme Merkpunkte:

Nach einer meist intensiven Zeit der Bauausführung muss das Bauwerk vom Ersteller (Architekt oder Generalunternehmer) und vom Bauherrn gemeinsam geprüft werden. Erfolgt die Abnahme, geht das Bauwerk wie gesehen in die Obhut und in die Verantwortung des Bauherrn über. Dementsprechend sorgfältig muss bei der Bauabnahme vorgegangen werden.

1. Leistungen im Bauvertrag klar regeln – Schon ein präziser Bauvertrag ist entscheidend. Sind die Formulierungen im Baubeschrieb oder den Unternehmerverträgen nicht klar bestimmt, so lassen sich nicht erbrachte Leistungen und vereinbarte Ausführungsqualitäten nur schwerlich einfordern.

2. Vorbereitung Baubegehung – Bei einer Baubegehung vor der eigentlichen Abnahme, soll die Bauausführung in Ruhe geprüft werden. Notieren Sie sich die zu beanstandenden Punkte, damit diese anlässlich der Bauabnahme nicht vergessen gehen.

3. Zeitplanung Bauabnahme – Für die Abnahme einer Eigentumswohnung soll mit gut 2 Stunden und mit der Abnahme eines Einfamilienhauses mit ca. 3 Stunden gerechnet werden. Verlangen Sie einen ausreichenden Zeitrahmen, damit eine sorgfältige Prüfung möglich ist.

4. Abnahmeprotokoll und Mängelliste – Das Abnahmeprotokoll mit einer Mängelliste schreibt der Ersteller anlässlich der Bauabnahme. Die ausstehenden Arbeiten und die festgestellten Mängel sollen vollständig und nachvollziehbar protokolliert werden, damit diese falls notwendig, für nicht an der Bauabnahme Beteiligte verständlich sind. So haben Sie die Möglichkeit, die Mängel zu einem späteren Zeitpunkt auf dem Rechtsweg durchzusetzen.

5. Was muss geprüft werden? – Grundsätzlich alles. Wichtig sind aber die sichtbaren Oberflächen (Boden, Wand, Decken usw.), da diese wie gesehen akzeptiert werden. Die Beurteilung von Oberflächen und Ausführung richtet sich nach den jeweiligen SIA-Normen und den Empfehlungen der Schweizerische Fachverbände.

6. Allgemeine Teile nicht vergessen – Diese werden nicht selten vergessen. Wer prüft die allgemeinen Teile der Liegenschaft (Tiefgarage, Dach, Umgebung usw.)? Auch diese Teile sollen sorgfältig von den Stockwerkeigentümer geprüft werden, gehen sie doch in das Eigentum aller über.

7. Abnahme verweigern – Das Bauwerk muss abgenommen werden, wenn es im normalen Rahmen benutz- und somit bewohnbar ist. Wenn dies nicht der Fall ist, soll und muss die Abnahme zurückgestellt werden. Verlangen Sie im Zweifelsfall die schriftliche Bezugsbewilligung der Behörden, welche die Bewohnbarkeit bestätigt. Ist dies nicht gegeben, verweigern Sie die Abnahme.

8. Was, wenn man sich nicht einig ist? – Lassen Sie auf dem Protokoll festhalten, was Sie beanstanden oder hinterfragen. Verlangen Sie die Prüfung durch einen unabhängigen Experten als Schiedsrichter. So haben Sie die Möglichkeit einen Bauexperten nach seiner unabhängigen Meinung zu fragen oder zum Beispiel bei einem Fachverband ein Gutachten über die wellige Ausführung der Weissputzdecke einzuholen.

9. Termin für Mängelbehebung – Der Termin für die späteste Erledigung sämtlicher Mängel soll bestimmt und schriftlich fixiert werden. Die Normen sehen dafür «eine angemessene Frist» vor, die teilweise auch von Lieferfristen für notwendige Bauteile abhängig ist.

10. Protokoll unterzeichnen – Das Protokoll muss gegenseitig schriftlich anerkannt werden. Bestehen sie auf eine Kopie oder machen Sie zumindest ein Foto der Unterlagen

1. Modul – Baucheck vor der Abnahme

• Besichtigung der Immobilie vor der eigentlichen Abnahme mit dem Bauherrn.
• Prüfung auf Baumängel und nicht Einhaltung der Baunormen.
• Erkennen von nicht vertragskonformen Ausführungen.
• Nach Absprache Erstellen eines Zustandsrapportes.

2. Modul – Unterstützung des Bauherrn bei der Bauabnahme

• Teilnahme an der Bauabnahme mit dem Architekten oder den Generalunternehmer.
• Prüfung auf Baumängel und nicht Einhaltung der Baunormen.
• Erkennen von nicht vertragskonformen Ausführungen.

3. Modul – Wie Mängelansprüche durchsetzen

Beratung und Unterstützung des Bauherren bei der Durchsetzung seiner Mängelrechte.

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