Garantieabnahme nach 2 Jahren

Merkpunkt für den Bauherrn:

• Garantieabnahme – Vor dem Ablauf der zweijährigen Rügefrist nehmen der Architekt oder der Generalunternehmer die bis dahin entstandenen offensichtlichen Mängel auf. Dabei handelt es sich um Rissbildungen oder Veränderungen an den Baukonstruktionen, welche nach der Bauabnahme entstanden sind.
• Einladung – Die Garantieabnahme hat auf Verlangen der einen oder anderen Partei zu erfolgen. Es empfiehlt sich den Zeitpunkt ca. 3 Monate vor Ablauf der Rügefrist zu wählen, damit ausreichend Vorlauf für die Planung der Garantiearbeiten bleibt.
• Zeitrahmen – Für das Prüfen der Bauteile und das Erfassen der Mängel soll bei einer Eigentumswohnung mit mindestens 1 Stunde und bei einem Einfamilienhaus mit mindestens 1½ Stunden gerechnet werden.
• Abnahmeprotokoll – Der Architekt oder der Generalunternehmer ist dazu angehalten, das Protokoll zu erstellen, welches gegenseitig schriftlich anerkannt werden muss.
• Mängelbehebung – Für die Mängelbehebung sollen je nach Umfang der Arbeiten 1 bis 2 Arbeitstage bestimmt werden, an welchen die Unternehmer Zugang zum Bauwerk erhalten. Dem Architekten oder dem Generalunternehmer obliegt die Organisation und Kontrolle der ausgeführten Arbeiten.
• Nachkontrolle – Sind umfassende Arbeiten an einzelnen Bauteilen, wie etwa der Fassade, vorzunehmen, so empfiehlt sich eine Abnahme der Nachbesserungen, damit klar bestimmt ist, wann die Garantiefrist für die ausgeführten Arbeiten neu zu laufen beginnt.
• Schlussdokumentation – Sollte der Architekt oder der Generalunternehmer die revidierten Ausführungspläne noch nicht abgegeben haben, müssen diese jetzt noch eingefordert werden. Planunterlagen stellen aber ebenso einen Gebäudewert dar, wenn das Gebäude umgebaut oder verkauft werden soll. Die Garantieabnahme, die eigentliche Schlussprüfung eines Bauwerkes, erfolgt gemäss der SIA-Norm 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» auf das Verlangen der einen oder anderen Partei. Für alle Mängel, die innerhalb der zweijährigen Garantiefrist festgestellt wurden, läuft nach zwei Jahren die Garantie ab. Die Garantieabnahme muss daher geplant und sorgfältig vorgenommen werden.
• Abtretung von Garantiefristen – Möglicherweise tritt der Generalunternehmer die Garantieansprüche nach der Garantieabnahme an den Immobilienbesitzer ab. Verdeckte Mängel müssen somit vom Eigentümer direkt an den Unternehmern gerügt werden. Prüfen Sie die entsprechende Regelung in Ihrem Bauvertrag vorgängig.
• Verdeckte Mängel – Dies müssen umgehend nach ihrer Feststellung angezeigt werden. Das Bundesgericht hat entschieden, dass dies innerhalb von 7 Tagen der Fall sein muss, damit die Garantieansprüche nicht verloren gehen.
• Keine weitere Abnahme – Vor dem Ablauf der fünfjährigen Garantiefrist ist keine Abnahme mehr geplant. Melden Sie Mängel frühzeitig vor Ablauf der Frist. Denn auch ein eingeschriebener Brief stoppt den Ablauf der Garantiefrist nicht.

Ansprüche des Bauherrn wenn Mängel nicht behoben werden?

• Werden die auf dem Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel von den Unternehmer nicht in angemessener Frist behoben, hat der Bauherr die nachfolgenden Möglichkeiten:
• Ersatzvornahme – Falls der Unternehmer auf die Ansetzung einer letzten Frist für die Behebung der bemängelten Punkte nicht reagiert, kann man den Mangel durch eine andere Firma beheben lassen auf Kosten des verursachenden Unternehmers. In der Praxis dürfte das Eintreiben der Rechnungssumme beim säumigen Unternehmer schwierig sein.
• Bevorschussung – Gemäss einem Bundesgerichtsurteils haben Bauherren die Möglichkeit sich vom Unternehmer bevorschussen zu Lasten in Höhe der mutmasslichen Schadenssumme, somit der Kosten für die Behebung durch eine Drittfirma. Da besteht die Möglichkeit diese Summe beim Unternehmer mittels Rechnungsstellung, Mahnung und Betreibung einzufordern.
• Rückbehalt – Gemäss aktueller Rechtsprechung und der SIA-Norm 118 ist die Zurückhaltung der mutmasslichen Schadenbehebungssumme plus Umtriebskosten ein zulässiges Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche des Bauherrn.
• Gerichtsverfahren – Baurechtsstreitigkeiten vor dem Richter auszufechten lohnt sich in der Praxis nur bei grössern Schadenssummen von mehreren 10’000.- Franken. Prozesskosten und Gutachten kosten meist mehr, als damit gewonnen wird.

1. Modul – Qualicheck vor der 2-jährigen Garantieabnahme

Gemeinsame Prüfung der Baute vor der Garantieabnahme mit dem Bauherrn.
Veränderungen seit der Bauabnahme und Bauschäden feststellen.

Nach Absprache erstellen eines Zustandsrapportes.

2. Modul – Unterstützung des Bauherrn bei der Garantieabnahme

Teilnahme an der Garantieauabnahme mit dem Architekten oder den Generalunternehmer.
Veränderungen seit der Bauabnahme und Bauschäden feststellen.

3. Modul – Wie Mängelansprüche durchsetzen

Beratung und Unterstützung des Bauherrn bei der Durchsetzung seiner Mängelrechte.

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